L'impact des structures de bail sur la période de détention optimale d'un portefeuille de biens immobiliers commerciaux.

Résumé Objectif L'objectif de cet article est de montrer l'impact de la durée des baux et des options de rupture de bail sur la période de détention optimale d'un actif ou d'un portefeuille immobilier. Méthodologie / approche Nous utilisons un cadre de simulation de Monte Carlo pour simuler les flux de trésorerie d'un actif immobilier dans lequel les structures de bail (modèles d'indexation des loyers, durée globale des baux et options de rupture) sont explicitement prises en compte. Nous supposons qu'un locataire exerce son option de rupture de bail si le loyer payé est supérieur à la valeur locative de marché de propriétés similaires. Nous modélisons également la durée de vacance de manière stochastique en utilisant la loi de Poisson. Enfin, les valeurs en capital et les valeurs locatives du marché sont simulées à l'aide de processus stochastiques spécifiques. et sont également supposées être corrélées. Nous déduisons la période de détention optimale de l'actif comme étant la valeur qui maximise sa valeur actualisée. qui est la somme des flux de trésorerie libres actualisés et de la valeur terminale actualisée. Nous démontrons que. conformément à la littérature existante sur les marchés des capitaux et à la pratique commerciale de l'immobilier. les options de rupture de bail peuvent modifier considérablement les périodes de détention optimales des actifs immobiliers et des portefeuilles par extension. Nous montrons que, toutes choses étant égales par ailleurs, des durées de bail plus courtes, une plus grande volatilité de la valeur locative du marché, une réversion négative des loyers plus importante, une durée de vacance plus longue et davantage d'options de rupture ont tendance à réduire la période de détention optimale d'un actif immobilier. L'inverse est également vrai. Implications pratiques Les praticiens disposent d'un aperçu et d'une méthodologie pratique pour déterminer la période de détention optimale d'un bien ou d'un portefeuille en fonction d'un certain nombre de paramètres spécifiques au marché et au bien, y compris la structure du bail. Originalité / valeur L'originalité de l'article provient du fait qu'il adopte une approche de modélisation explicite de la durée et des ruptures de bail en tant que sources supplémentaires de risque spécifique à l'actif, en plus du risque de marché. Ceci est essentiel dans la gestion des portefeuilles immobiliers car ce risque spécifique est généralement difficile à diversifier.