« Immobilier : les nouveaux défis », tel était le thème du séminaire scientifique, suivi d’une table ronde*, organisés par l’Initiative de recherche Gestion des Risques et Stratégies d’Investissement (GRSI) et son partenaire financier insti7 au Palais Brongniart, le 5 février dernier.

Parmi les problématiques abordées ont figuré l’évolution croissante des prix de l’immobilier dans le monde, les mesures de régulations envisageables et la qualité de cette classe d’actifs pour les investisseurs.

Les prix de l’immobilier sont revenus à leur niveau d’avant-crise

L’emballement des prix de l’immobilier dans le monde, observé ces dernières années, fait ressurgir le spectre d’une nouvelle crise financière, en cas de retournement brutal de cette tendance haussière.

Selon Global Housing Watch – une initiative développée par le Fonds Monétaire International (FMI), qui suit les prix de l’immobilier dans 60 pays – la moyenne des prix de l’immobilier dans le monde est de retour à son niveau précédant la crise financière. De quoi susciter des interrogations, voire des inquiétudes dans les sphères politiques et économiques.

Toutefois, pour Prakash Loungani, conseiller économique au FMI et fondateur de l’initiative Global Housing Watch: « Il n’est pas encore temps de s’inquiéter à nouveau pour trois raisons. D’abord, la hausse actuelle de l’immobilier est différente, car elle n’est pas synchronisée à tous les pays comme c’était le cas durant la période d’avant-crise. Ensuite, l’augmentation des prix est due principalement à des restrictions sur l’offre immobilière et les faibles taux d’intérêt, plutôt qu’à une expansion massive des crédits. Enfin, les banques centrales et les institutions multilatérales sont plus prudentes et contrôlent mieux les booms des prix immobiliers. »

De son côté, Thomas Grjebine, économiste au CEPII est plus réservé : « Je suis pessimiste pour plusieurs raisons. Premièrement, en regardant les données historiques, le boom actuel ressemble à celui enregistré à la fin des années 1980, en particulier dans les grandes villes et qui a été suivi d’une forte baisse des prix, notamment à Paris entre 1991 et 1997. Deuxièmement, l’indice des prix réels de l’immobilier sur très longue période n’est pas toujours en hausse, comme le montre l’exemple des États-Unis où le niveau des prix en 2010 était à peu près le même qu’en 2000 et que 100 ans auparavant. Troisièmement, les deux derniers gros retournements des marchés immobiliers à la fin des années 1980 et en 2007 ont été précédés par des hausses des taux d’intérêt. Or, aujourd’hui, le contexte est également à une hausse des taux. »

De fait, le resserrement monétaire a déjà commencé et se poursuivra aux États-Unis, tandis que la politique accommodante de la Banque Centrale Européenne ne durera pas éternellement. 

Les régulateurs sont attentifs

Pour éviter de reproduire les erreurs du passé, les régulateurs observent attentivement l’évolution des prix de l’immobilier, comme l’a déclaré Laurent Clerc, directeur de la stabilité financière à la Banque de France :

« Depuis deux ans, nous surveillons avec attention l’immobilier résidentiel et commercial. Les prix et les crédits ont fortement augmenté et nous n’avons pas observé de désendettement depuis dix ans », tout en ajoutant un peu plus tard durant la table ronde « Nous pouvons prendre des actions préventives pour renforcer la capacité des banques à absorber des chocs sur le marché immobilier. Certes, nous ne pouvons pas prévoir les crises, mais nous pouvons remarquer les déséquilibres sur les marchés. Dans une telle hypothèse, nous pourrions instaurer une augmentation des capitaux propres des banques. »

En attendant d’éventuelles mesures de régulations, les prochains stress tests sur 48 banques du Vieux Continent, menés par l’Autorité bancaire européenne, prévoient un scénario dans lequel les prix de l’immobilier baisseraient de 27%. Et les résultats seront dévoilés le 2 novembre prochain.

L’immobilier reste un investissement risqué

Pour les sociétés de gestion et les grands investisseurs institutionnels, l’immobilier constitue une classe d’actifs peu liquide contrairement aux actions et aux obligations. Dans ce contexte doivent-ils investir dans l’immobilier ?

D’après Franz Fuerst de l’Université de Cambridge et spécialiste de l’immobilier durable :

« L’immobilier vert peut jouer le rôle d’un actif à part entière, même si ce n’est pas toujours le cas actuellement. Ce segment représente une opportunité, car il est soutenu par le secteur public et un nombre croissant d’entreprises privées. Outre le risque d’investissement, il peut également réduire l’exposition aux risques énergétiques et réglementaires. Bien que les nouvelles constructions soient majoritairement efficientes, l’amélioration du stock existant reste une tâche énorme. Pour atteindre cet objectif, les gouvernements doivent créer et favoriser un cadre qui appuie les stratégies commerciales durables. »

Pour conclure la table ronde, Bertrand Candelon, directeur scientifique de l’Initiative de Recherche GRSI, a répondu à une question cruciale pour les investisseurs : « L’immobilier est-il un actif financier à part entière ? L’actif immobilier reste un outil utilisable par les investisseurs pour diversifier leur portefeuille et donc réduire leur exposition aux risques. Cependant il faut prendre en considération deux facteurs essentiels : la détention de plusieurs types d’actifs immobiliers, par exemple résidentiel ou commercial, augmente la possibilité de diversification. De même, un investisseur dont l’objectif est limité au court terme, pourra au mieux utiliser les actifs immobiliers pour réduire son exposition aux risques. Ceci n’étant plus possible pour un investisseur qui a un objectif de long terme. »

Cette journée organisée par l’Initiative de Recherche GRSI marque une étape dans les travaux de recherche initiés en 2017 sur le marché immobilier. En effet, le séminaire scientifique suivi de la table ronde avec les professionnels de la finance ont permis aux chercheurs et aux praticiens d’échanger sur des thématiques actuelles par un débat enrichissant pour tous.

À présent, les travaux de l’Initiative de Recherche portant sur l’immobilier en tant que classe d’actifs vont se poursuivre. Jean-Baptiste Hasse, responsable de l’équipe R&D d’insti7, est confiant : « Notre capacité à mener des études scientifiques en faisant travailler ensemble des universitaires et des professionnels a été démontrée une nouvelle fois aujourd’hui. À nous de tenir le cap en poursuivant nos travaux de recherche et en les déclinant en publications scientifiques et en outils opérationnels d’aide à la décision. »

* Au cours de la table ronde, les intervenants ont exprimé leur point de vue respectif et n’implique aucunement celui des institutions pour lesquelles ils travaillent.